招商积余(001914)：收入利润稳定增长 外拓表现亮眼

　　投资要点

    　　招商积余发布2024 年半年报，公司2024 年上半年实现营业收入78.39 亿，同比+12.34%；实现归母净利润4.35 亿，同比+3.79%；扣非归母净利润4.14 亿，同比+7.65%。

    　　营业收入稳步提升，利润增长逐步放缓

    　　2024 年上半年公司实现营业收入78.39 亿，同比+12.34%。分板块来看，物业管理业务实现营收75.35 亿，同比+12.68%，主要因市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长；资产管理业务实现营业收入2.89 亿，同比+2.61%，主要因在管商业运营项目增加。报告期内，公司实现归母净利润4.35 亿，同比+3.79%，增速较2023 年同期有所下降，主要因毛利率略微有所降低：2024 年上半年公司物业管理业务毛利率为10.93%，同比-0.68pct，主要受专业增值服务业务毛利率降低影响；资产管理业务毛利率为52.69%，同比-0.19pct，主要受持有物业出租及经营业务毛利率降低影响。

    　　市场拓展依旧有力，业务结构持续优化

    　　2024 上半年公司新签年度合同额18.93 亿，同比+0.32%；管理面积增至3.85 亿平，同比+16.67%。报告期内，公司新拓展了广州国际金融城、中国人寿大厦、广东通驿高速公路服务区、上海轨道交通3、4 号线等大客户多个服务项目。报告期内，公司非住宅业态管理面积增至2.52亿平，占比66%，同比+5.74pct；实现非住宅业态营业收入46.33 亿，占比61.49%，同比+3.22pct。非住宅业态细分来看，办公、园区、城市空间及其他三种业态的收入占比有所提高，公共、学校、城市空间及其他三种业态的面积占比则有所提高。

    　　资产运营表现良好，处置部分重资产项目

    　　2024 年上半年公司招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万平，同比+14.

    　　74%。其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个，较去年同期项目数均有增长。报告期内，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。有效会员总数累计达752.9 万，同比+63.2%。报告期内，公司持有物业总可出租面积为46.90 万平，同比-4.01%，主要因处置了少量写字楼、住宅业态持有物业；总体出租率为94%，同比-3pct，主要因商业和写字楼的出租率出现下降。

    　　投资建议：2024 上半年公司收入业绩稳健增长，外拓表现依旧稳健有力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长。考虑到公司毛利率受行业大环境影响略有下滑，我们小幅调整公司2024-2026 年EPS 分别至0.79、0.88、1.01 元/股（前值0.85、1.02、1.19 元/股），维持公司“买入”评级。

    　　风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。