新城控股(601155)：十月销售表现弱于大市 商业经营目标达成可期

　　事件：11 月11 日，公司发布《2024 年10 月份经营简报》。

    　　点评：10 月销售表现弱于大市，商业经营稳中有进，全年业绩或延续承压。

    　　24 年销售承压明显，10 月销售表现弱于大市：24 年1-10 月，公司实现销售额344.5 亿元，同比减少48.0%，同比降幅较1-9 月扩大0.9pct，销售额占比前三的省份分别为江苏（30.7%）、天津（9.8%）、山东（7.4%）；销售面积467.9万平米，同比减少43.9%；销售均价7363 元/平米，同比下降7.3%；其中，10月份公司实现销售额26.2 亿元，同比减少56.6%，环比增长14.2%，销售边际改善幅度小于10 月份克而瑞百强房企整体表现（克而瑞百强房企10 月份销售额同比+4.9%，环比+70.1%），或因三四线城市销售复苏偏慢及公司近年来新增土储不足有关。

    　　商业经营稳中有进，全年目标达成可期：截至24 年10 月末，公司在管商业物业共168 座，总建筑面积1552 万平米，分别较23 年末净增加6 座、49 万平米，新增物业分别位于上海、广东、福建、四川、青海、内蒙古、河南、山西境内，商业有序扩张。截至24 年三季度末，公司在管商业整体出租率97.7%，较23年末提升1.2pct，经营稳中有进。24 年1-10 月，公司累计实现租金收入98.8亿元，同比增长15.5%，商业运营总收入105.9 亿元（含税），完成2024 年商业运营总收入125 亿元目标的85%，全年目标达成可期。

    　　前三季结算规模延续下滑，综合毛利率稳定：24 年前三季度，公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，其中单三季度实现营收176.6 亿元，同比下降40.2%，主要因前期销售下行导致结算规模减少；公司综合毛利率为20.2%，同比提升1.9pct，主要得益于商业业务毛利占比提升的影响，其中24 年中期房地产销售业务毛利率10.9%，同比降低2.0pct；公司财务费率达4.8%，同比提升2.4pct，主要因利息费用的资本化率减少导致利息费用增加；公司归母净利润为14.5 亿元，同比下降41.3%，其中单三季度归母净利润1.4 亿元，同比下降31.6%，前三季度业绩下滑主要因收入结算规模和房地产销售毛利率延续下滑、财务费率明显提升及投资收益大幅减少等因素，后续或主要依托商业带动利润率修复。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下滑及商业出租率提升等影响，调整公司24-26 年EPS 预测为0.24 元、0.45 元、0.79 元（原预测为0.24 元、0.38 元、0.70 元），当前股价对应24-26 年PB 分别为0.57/0.56/0.54 倍，公司商业稳步发展，提升穿越周期实力，有望带动利润率逐步回升，财务保持稳健，PB 估值处于低位，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售/交付/商业经营不及预期、债务出险、市场下行超预期等。