万科A(000002)：销售维持前三 拿地收缩 出售持有资产换取现金流

　　销售维持前三，拿地收缩，出售持有资产换取现金流，维持“增持”评级万科发布2024 年1-6 月经营数据。公司上半年销售规模排名前三，虽然拿地强度收缩，但土储相对充足，融资端获支持力度充分，通过出售持有资产换取现金流，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3 亿元，EPS 分别为0.86、0.97、1.02 元，当前股价对应PE 估值分别为8.1、7.1、6.8 倍，维持“增持”评级。

    　　单月销售同比降幅扩大，上半年销售规模维持行业前三2024 年6 月公司实现销售面积197.0 万方，销售金额251.3 亿元，分别同比下降21.8%和30.5%，销售降幅扩大，环比分别增长5.3%和7.7%。2024 年上半年公司累计实现销售面积939.5 万方，销售金额1273.3 亿元，分别同比下降27.6%和37.6%，仍保持克而瑞销售前三排名；销售均价13553 元/平米，同比下降13.8%。

    　　上半年新增6 宗地块，土地储备相对充足

    　　2024 年6 月公司在徐州新增1 宗地块，计容建面15.3 万方，总地价5.36 亿元。

    　　上半年公司在二三线城市拿地6 宗，计容建面61.2 万方，总地价28.6 亿元，拿地权益比59.9%，拿地强度2.2%。截至一季度末，公司在建项目计容建面5675.7万方，规划中项目计容建面3169.0 万方，整体可售资源相对充足。

    　　贷款担保动作较频繁，出售持有资产换取现金流公司2023 年股东大会通过了授权公司及控股子公司对外提供担保的议案，在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过1500 亿元，2024 年以来公司贷款担保动作较频繁，截至6 月末担保余额524.98 亿元，占2023 年末净资产比重20.93%。

    　　公司二季度以来融资较畅通，5 月成功发行14.34 亿元CMBS，票面利率3.6%，同时以万纬物流股权为抵押，获得招商银行等金融机构200 亿元银团贷款，5 月至7 月初公司累计从中国银行、农业银行、北京银行、招商银行、工商银行、交通银行、邮储银行等银行获得贷款超390 亿元。公司自2 月起相继出售上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超总基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等，预计回收现金流超60 亿元。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。