研究报告

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万科A(000002):销售维持前三 拿地收缩 出售持有资产换取现金流

  销售维持前三,拿地收缩,出售持有资产换取现金流,维持“增持”评级万科发布2024 年1-6 月经营数据。公司上半年销售规模排名前三,虽然拿地强度收缩,但土储相对充足,融资端获支持力度充分,通过出售持有资产换取现金流,负债结构不断优化。我们维持盈利预测,预计2024-2026 年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3 亿元,EPS 分别为0.86、0.97、1.02 元,当前股价对应PE 估值分别为8.1、7.1、6.8 倍,维持“增持”评级。

      单月销售同比降幅扩大,上半年销售规模维持行业前三2024 年6 月公司实现销售面积197.0 万方,销售金额251.3 亿元,分别同比下降21.8%和30.5%,销售降幅扩大,环比分别增长5.3%和7.7%。2024 年上半年公司累计实现销售面积939.5 万方,销售金额1273.3 亿元,分别同比下降27.6%和37.6%,仍保持克而瑞销售前三排名;销售均价13553 元/平米,同比下降13.8%。

      上半年新增6 宗地块,土地储备相对充足

      2024 年6 月公司在徐州新增1 宗地块,计容建面15.3 万方,总地价5.36 亿元。

      上半年公司在二三线城市拿地6 宗,计容建面61.2 万方,总地价28.6 亿元,拿地权益比59.9%,拿地强度2.2%。截至一季度末,公司在建项目计容建面5675.7万方,规划中项目计容建面3169.0 万方,整体可售资源相对充足。

      贷款担保动作较频繁,出售持有资产换取现金流公司2023 年股东大会通过了授权公司及控股子公司对外提供担保的议案,在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过1500 亿元,2024 年以来公司贷款担保动作较频繁,截至6 月末担保余额524.98 亿元,占2023 年末净资产比重20.93%。

      公司二季度以来融资较畅通,5 月成功发行14.34 亿元CMBS,票面利率3.6%,同时以万纬物流股权为抵押,获得招商银行等金融机构200 亿元银团贷款,5 月至7 月初公司累计从中国银行、农业银行、北京银行、招商银行、工商银行、交通银行、邮储银行等银行获得贷款超390 亿元。公司自2 月起相继出售上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超总基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等,预计回收现金流超60 亿元。

      风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。